Wenn Kakerlaken durch die Küche laufen, Mäuse hinter einer Wand rascheln oder Bettwanzen plötzlich für juckende Stiche sorgen, ist der Schrecken meist groß. Neben Ekel und möglichen gesundheitlichen Belastungen stellt sich bei einer Mietwohnung schnell eine weitere Frage: Wer muss sich um die Beseitigung kümmern und wer trägt die Rechnung für den Schädlingsbekämpfer? Eine pauschale Antwort gibt es darauf nicht. Entscheidend ist vor allem, woher der Befall stammt, ob ein baulicher Mangel vorliegt und ob das Verhalten der Bewohner zur Ausbreitung der Tiere beigetragen hat.
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Grundsätzlich muss eine vermietete Wohnung während der gesamten Mietzeit in einem Zustand bleiben, der den vertragsgemäßen Gebrauch ermöglicht. Ein erheblicher Befall mit Ungeziefer oder anderen Schädlingen kann diesem Zustand widersprechen. Gleichzeitig gehört es zu den Pflichten eines Mieters, sorgsam mit der Wohnung umzugehen und Schäden nicht durch eigenes Verhalten hervorzurufen. Genau an dieser Schnittstelle entstehen in der Praxis häufig Konflikte. Während der Vermieter möglicherweise davon ausgeht, dass mangelnde Hygiene für den Befall verantwortlich ist, vermutet der Mieter undichte Leitungsdurchführungen, Ritzen im Mauerwerk oder einen Schädlingsherd im Keller des Hauses.
Hinzu kommt, dass Schädling nicht gleich Schädling ist. Lebensmittelmotten können beispielsweise bereits mit einer Packung Mehl oder Nüssen in die Wohnung gelangen. Ratten oder Mäuse dringen dagegen häufig über das Gebäude, Kellerräume, Abwasserwege oder beschädigte Bauteile ein. Bettwanzen wiederum werden oftmals unbemerkt mit Gepäck oder gebrauchten Möbeln eingeschleppt. Die jeweilige Ursache entscheidet deshalb häufig darüber, wer handeln muss und auf wessen Rechnung eine professionelle Bekämpfung erfolgt.
Wann Schädlingsbefall zum Mietmangel wird
Ein vereinzeltes Insekt in einer Wohnung ist noch kein Mietmangel. Spinnen, Fliegen, einzelne Ameisen oder Käfer können insbesondere während der warmen Monate auch in völlig intakten und sauberen Wohnungen vorkommen. Anders sieht es aus, wenn Tiere regelmäßig auftreten, sich vermehren oder die Nutzung einzelner Räume erheblich einschränken. Kakerlaken, Bettwanzen, Ratten, Mäuse oder ein ausgeprägter Mottenbefall können einen erheblichen Mangel darstellen.
Nach § 535 BGB muss der Vermieter die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen und während der Mietzeit entsprechend erhalten. Kann eine Wohnung wegen eines Schädlingsbefalls nicht mehr uneingeschränkt genutzt werden, kommt deshalb grundsätzlich eine Pflicht des Vermieters zur Beseitigung des Mangels infrage.
Die Ursache ist entscheidender als die Tierart
Allein anhand der gefundenen Tiere lässt sich allerdings nicht zuverlässig bestimmen, wer verantwortlich ist. Eine Maus kann beispielsweise durch eine offene Balkontür gelangen, ebenso aber durch einen Defekt am Gebäude. Schaben können aus einer Nachbarwohnung oder über Versorgungsschächte einwandern. Lebensmittelmotten stammen dagegen häufig aus bereits befallenen Lebensmitteln. Bei einem größeren Befall kann deshalb eine fachkundige Untersuchung notwendig werden, um Herkunft und Ausbreitungsweg nachvollziehen zu können.
Wer muss den Schädlingsbefall beseitigen?
Liegt die Ursache im Gebäude oder lässt sich der Schädlingsbefall nicht dem Verhalten eines einzelnen Mieters zurechnen, ist in vielen Fällen der Vermieter für die Beseitigung zuständig. Eine Schädlingsbekämpfung in der Mietwohnung vom Fachmann gehört dann zur Wiederherstellung eines vertragsgemäßen Wohnzustands. Das gilt beispielsweise, wenn Mäuse durch beschädigtes Mauerwerk eindringen, Schaben über Installationsschächte aus anderen Bereichen des Hauses kommen oder sich ein Befall über mehrere Wohnungen beziehungsweise Gemeinschaftsräume erstreckt.
Die Verantwortung kann sich dabei nicht auf die einzelne Wohnung beschränken. Befinden sich die Tiere bereits in Kellerräumen, Müllbereichen, Versorgungsschächten oder mehreren Wohneinheiten, genügt eine Behandlung einer einzigen Wohnung meist nicht. Eine wirksame Bekämpfung muss den eigentlichen Ursprung des Befalls erfassen. Andernfalls können die Schädlinge nach kurzer Zeit erneut auftreten.
Wann der Vermieter handeln muss
Typische Fälle für eine Verantwortung des Vermieters sind bauliche Schäden, undichte Rohrdurchführungen, offene Fugen, beschädigte Kellerfenster oder andere Zugänge, durch die Schädlinge in das Gebäude gelangen. Auch ein bereits bei Einzug vorhandener Befall spricht grundsätzlich dafür, dass die Ursache nicht dem neuen Bewohner zugerechnet werden kann.
Ähnlich ist die Lage, wenn mehrere Mietparteien betroffen sind und sich kein einzelner Verursacher feststellen lässt. Der Eigentümer kann eine notwendige Schädlingsbekämpfung dann nicht ohne Weiteres einer beliebigen Mietpartei in Rechnung stellen. Gerade bei größeren Wohnhäusern ist häufig zunächst zu klären, wie weit sich der Befall bereits ausgebreitet hat und ob Gemeinschaftsflächen betroffen sind.
Wann der Mieter verantwortlich sein kann
Anders kann die Kostenverteilung aussehen, wenn der Schädlingsbefall nachweislich durch das Verhalten eines Mieters entstanden ist. Denkbar ist dies etwa bei dauerhaft offen gelagerten Lebensmitteln, erheblichen hygienischen Problemen oder wenn eingeschleppte Schädlinge trotz erkennbaren Befalls über längere Zeit nicht bekämpft, genauer gesagt, gemeldet werden und sich deshalb weiter im Gebäude ausbreiten.
Eine unordentliche Wohnung allein beweist allerdings noch nicht automatisch, dass ein Bewohner einen Befall verursacht hat. Für die rechtliche Einordnung kommt es darauf an, ob sich ein konkreter Zusammenhang herstellen lässt. Je nach Fall können dabei unterschiedliche Anforderungen an die Darlegung und Beweisführung gelten. Bei Streit über die Ursache kann eine Dokumentation durch einen Fachbetrieb deshalb besonders wertvoll sein.
Wer bezahlt den Schädlingsbekämpfer?
Muss der Vermieter einen bestehenden Mangel beseitigen, trägt er grundsätzlich auch die damit verbundenen Kosten. Dazu können die Untersuchung des Befalls, die eigentliche Bekämpfung und erforderliche Nachkontrollen gehören. Eine einmalige Maßnahme gegen einen akut aufgetretenen Schädlingsbefall lässt sich nicht einfach als gewöhnliche Nebenkostenposition an die betroffenen Mieter weiterreichen.
Kann dagegen nachgewiesen werden, dass ein Mieter den Befall schuldhaft verursacht hat, können die Kosten bei diesem Bewohner liegen. Das kann insbesondere der Fall sein, wenn Schädlinge durch vermeidbares Verhalten angelockt oder eingeschleppt wurden und zwischen diesem Verhalten und dem Befall ein nachvollziehbarer Zusammenhang besteht.
Akute Bekämpfung und laufende Betriebskosten sind nicht dasselbe
Für die Kostenfrage ist außerdem zwischen einer einmaligen Beseitigung eines konkreten Befalls und regelmäßig anfallenden Maßnahmen zu unterscheiden. Die Betriebskostenverordnung führt die Ungezieferbekämpfung grundsätzlich im Zusammenhang mit der Gebäudereinigung als mögliche Betriebskostenart auf.
Damit ist jedoch nicht jede Rechnung eines Kammerjägers automatisch umlagefähig. Laufende, regelmäßig wiederkehrende Maßnahmen in gemeinschaftlich genutzten Bereichen können unter bestimmten Voraussetzungen über die Betriebskostenabrechnung verteilt werden, wenn die mietvertraglichen Voraussetzungen für eine Umlage vorliegen. Die einmalige Beseitigung eines plötzlich auftretenden Mangels ist dagegen regelmäßig anders zu behandeln und gehört grundsätzlich in den Verantwortungsbereich des Vermieters, sofern kein Mieter den Befall verursacht hat.
Der Schädlingsbefall sollte unverzüglich gemeldet werden
Bei einem stärkeren Befall ist eine schnelle Meldung an den Vermieter nicht nur praktisch sinnvoll, sondern auch rechtlich relevant. Nach § 536c BGB müssen Mieter einen während der Mietzeit auftretenden Mangel unverzüglich anzeigen. Dadurch erhält der Vermieter Gelegenheit, den Zustand zu prüfen und Gegenmaßnahmen einzuleiten.
Eine frühe Meldung verhindert zugleich, dass aus einem begrenzten Problem ein Befall des gesamten Gebäudes wird. Gerade Schaben, Bettwanzen und Mäuse können sich schnell ausbreiten. Wird ein erheblicher Befall über Wochen verschwiegen und entstehen dadurch zusätzliche Schäden oder höhere Bekämpfungskosten, kann dies die rechtliche Position des Mieters verschlechtern.
Dokumentation kann bei Streit entscheidend werden
Fotos, Aufzeichnungen über Fundorte und Zeitpunkte sowie Berichte eines Schädlingsbekämpfers können helfen, den Verlauf nachvollziehbar zu machen. Interessant ist insbesondere, welche Tierart gefunden wurde, wo sich Nester oder Laufwege befinden und welche Eintrittswege vermutet werden. Auch Meldungen anderer Bewohner des Hauses können Hinweise darauf liefern, ob es sich um ein Problem innerhalb einer einzelnen Wohnung oder um einen gebäudeweiten Befall handelt.
Bei größeren Streitigkeiten kann ein Fachbetrieb zudem einschätzen, ob bauliche Gegebenheiten die Ausbreitung begünstigen. Solche Feststellungen sind oftmals aussagekräftiger als gegenseitige Behauptungen darüber, ob mangelnde Sauberkeit oder ein Gebäudemangel die Ursache gewesen sein soll.
Ist bei Schädlingsbefall eine Mietminderung möglich?
Ein erheblicher Schädlingsbefall kann grundsätzlich eine Mietminderung rechtfertigen. § 536 BGB sieht vor, dass die Miete bei einem Mangel, der die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung beeinträchtigt, angemessen herabgesetzt sein kann. Voraussetzung ist allerdings eine tatsächliche Beeinträchtigung. Ein einzelner Käfer oder eine gelegentliche Ameise genügt dafür normalerweise nicht.
Wie hoch eine mögliche Mietminderung ausfällt, lässt sich nicht pauschal beantworten. Entscheidend sind unter anderem die Art und Stärke des Befalls, die betroffenen Räume und die Dauer der Beeinträchtigung. Eine Wohnung, in der nachts regelmäßig Ratten auftreten oder die wegen eines massiven Bettwanzenbefalls vorübergehend kaum nutzbar ist, stellt eine andere Situation dar als ein begrenzter Mottenbefall in einem Küchenschrank.
Eine eigenmächtige hohe Kürzung kann problematisch sein
Bei der Mietminderung ist Vorsicht angebracht. Eine zu hoch angesetzte Kürzung kann zu Mietrückständen führen und weitere rechtliche Auseinandersetzungen auslösen. Vor einer größeren Mietminderung bietet sich deshalb eine Beratung bei einem Mieterverein oder einem auf Mietrecht spezialisierten Rechtsanwalt an. Das gilt besonders dann, wenn Vermieter und Mieter unterschiedliche Auffassungen über die Ursache des Schädlingsbefalls vertreten.
Besondere Fälle: Lebensmittelmotten, Bettwanzen, Mäuse und Wespen
Je nach Schädlingsart unterscheiden sich typische Ursachen erheblich. Lebensmittelmotten oder Vorratskäfer werden häufig bereits mit gekauften Lebensmitteln in die Wohnung gebracht. Bei einem kleinen, eindeutig auf einen Vorratsschrank begrenzten Befall liegt die Beseitigung deshalb häufig im Bereich des Mieters. Befallene Lebensmittel müssen entsorgt und Schränke gründlich gereinigt werden. Die Verbraucherzentrale empfiehlt bei Vorratsschädlingen, zunächst auf eine sorgfältige Reinigung und Kontrolle zu setzen und unnötige chemische Bekämpfungsmittel möglichst zu vermeiden.
Bettwanzen können besonders schwer zuzuordnen sein
Bettwanzen lassen sich dagegen häufig nur mit erheblichem Aufwand bekämpfen. Sie können über Reisegepäck, gebrauchte Möbel oder andere Gegenstände eingeschleppt werden, aber ebenso aus benachbarten Wohnungen wandern. Bei Mehrfamilienhäusern kann deshalb eine Untersuchung angrenzender Räume notwendig werden. Für die Kostenfrage bleibt entscheidend, ob sich die Ursache einer bestimmten Mietpartei zurechnen lässt.
Bei Mäusen und Ratten sollte das Gebäude geprüft werden
Bei Mäusen und Ratten sind mögliche Zugänge zum Gebäude besonders genau zu kontrollieren. Keller, Müllplätze, Leitungsdurchführungen, defekte Lüftungsgitter und beschädigtes Mauerwerk kommen als Eintrittswege infrage. Liegt die Ursache in solchen baulichen Bereichen, spricht vieles dafür, dass der Vermieter die notwendigen Maßnahmen veranlassen und bezahlen muss.
Wespennester sind zusätzlich ein Thema des Artenschutzes
Bei Wespen und Hornissen gelten besondere Regeln. Bewohnte Nester dürfen nicht ohne Weiteres eigenmächtig zerstört oder entfernt werden. Je nach Art und Situation kann eine Umsiedlung oder Entfernung zulässig sein, über die fachkundiges Personal entscheiden sollte. Bei einem Nest am Mietshaus sollte deshalb zunächst der Vermieter informiert werden, anstatt ohne Abstimmung einen beliebigen Notdienst zu beauftragen.
Am Ende entscheidet die Ursache darüber, wer die Rechnung trägt
Schädlinge in einer Mietwohnung sind unangenehm, führen aber nicht automatisch dazu, dass entweder Vermieter oder Mieter sämtliche Kosten übernehmen müssen. Der Ausgangspunkt ist die Pflicht des Vermieters, eine zum vertragsgemäßen Wohnen geeignete Wohnung bereitzustellen und diesen Zustand während der Mietzeit zu erhalten. Entsteht ein erheblicher Schädlingsbefall durch bauliche Mängel, durch Probleme in Gemeinschaftsbereichen oder durch Ursachen, die keinem einzelnen Bewohner zugerechnet werden können, liegt die Beseitigung daher grundsätzlich beim Vermieter.
Anders kann es aussehen, wenn ein Bewohner den Befall nachweislich selbst verursacht hat. Entscheidend ist dabei nicht eine bloße Vermutung, sondern ein nachvollziehbarer Zusammenhang zwischen Verhalten und Schädlingsproblem. Besonders bei größeren oder wiederkehrenden Befällen kann eine professionelle Ursachenanalyse deshalb viel Streit vermeiden.
Ebenso wichtig ist eine schnelle Reaktion. Ein erheblicher Befall sollte unverzüglich gemeldet und möglichst dokumentiert werden. Eigenmächtig einen teuren Notdienst zu bestellen und anschließend die Rechnung an den Vermieter weiterzureichen, ist nicht in jeder Situation der richtige Weg. Normalerweise sollte der Eigentümer zunächst Gelegenheit erhalten, selbst einen Fachbetrieb zu beauftragen. Nur in besonderen dringenden Fällen können andere Regeln greifen.
Auch bei den Kosten lohnt sich eine genaue Unterscheidung. Eine akut notwendige Bekämpfung eines Mietmangels ist etwas anderes als eine regelmäßig durchgeführte Ungezieferbekämpfung in gemeinschaftlichen Gebäudebereichen, deren Kosten unter bestimmten Voraussetzungen zu den umlagefähigen Betriebskosten gehören können. Wer für Kakerlaken, Bettwanzen, Mäuse oder andere unerwünschte Mitbewohner letztlich bezahlt, hängt daher weniger vom Namen des Schädlings ab als von seiner Herkunft. Je besser Ursache, Ausbreitungsweg und Verlauf dokumentiert sind, desto leichter lässt sich klären, auf welcher Seite die Verantwortung liegt.