Träumt Ihre Familie davon, in einer eigenen Immobilie zu wohnen? Ein Gedankenspiel: Sie entschließen sich am heutigen Tag, für den Kauf oder Neubau eines Eigenheims. Würde das zum Traum oder zu einer Kostenfalle?
Damit ein solcher Schritt Sie nicht finanziell überfordert, ist es ratsam, vorab Ihr Einkommen und ihre Ausgaben gegenüberzustellen. Bleibt dann noch Geld übrig, um ein Immobiliendarlehen zurückzuzahlen? Erst sobald sie die Antwort kennen, ist die Eingangsfrage berechtigt: Wie viel Immobilie bekomme ich für mein Geld?
Wovon hängt der Immobilienpreis ab?
Fragen Sie sich auch manchmal, wie sich die hohen Immobilienpreise zusammensetzen? Was beeinflusst die Preise?
Im Wesentlichen beeinflusst die Lage den Kaufpreis einer Immobilie. Sind die geografische Lage und das Umfeld gut, rechnen Sie mit einem hohen Kaufpreis. Steht die Immobilie in einem städtischen Gebiet mit großen Arbeitgebern und einer ausgeprägten Wirtschaft, rechnen sie mit einem höheren Quadratmeterpreis als auf dem Land. Auch der Ruf des Viertels ist entscheidend. Ebenso wirken sich die Einkaufsmöglichkeiten, nahe Schulen und Kindergärten und die Infrastruktur auf den Preis aus.
Ebenso spielt es eine Rolle, in welchem Zustand sich die Immobilie befindet. Ein umweltfreundliches Haus mit regenerativen Energien und einer guten Dämmung kostet mehr als ein sanierungsbedürftiger Altbau.
Regionale Unterschiede im Vergleich
Eine renommierte Immobilienplattform untersuchte, in welcher Region sie die meisten Quadratmeter für eine fünfhunderttausend Euro bekommen. Mit diesem Betrag erhalten Sie in Thüringen im Landkreis Gotha ein Haus mit 310 Quadratmetern Fläche. Kaufen Sie ein durchschnittliches Haus in Köln oder Frankfurt kalkulieren Sie eine Fläche von einhundertsechzig Quadratmeter ein.
Mit 87 Quadratmeter Wohnfläche begnügen sich die Immobilienkäufer in Berlin. In München erhalten Sie 126 Quadratmeter Fläche zum Leben, in Stuttgart 130 und in Düsseldorf 123 Quadratmeter. Flexibilität zahlt sich bei der Standortwahl aus.
Wie viele Quadratmeter können Sie sich in Ihrer Wunschregion leisten? Wie hoch ist Ihr Budget?
Budgetplanung: So gehen Sie vor
Haben Sie den Mut, die größte Investition Ihres Lebens zu tätigen? Dann planen Sie womöglich den Kauf oder Bau einer Immobilie. Noch steht die Frage im Raum, ob sich diese mit dem Familieneinkommen finanzieren lässt.
Eigenkapital – welche Mittel können Sie locker machen?
Um die Finanzierbarkeit des Vorhabens zu klären, rät der Verband Wohneigentum, zunächst herauszufinden, wie hoch das Kapital ist, das Sie ohne Finanzierung zur Immobilienfinanzierung beitragen können. Versuchen Sie zwanzig bis dreißig Prozent der Kauf- oder Bausumme als Eigenkapital zusammenzubekommen.
Haben Sie ein zuteilungsreifes Bausparguthaben oder Sparguthaben im Sparstrumpf, in Schließfächern oder auf dem Sparkonto? Besitzen Sie ein gefülltes Tagesgeldkonto, Guthaben aus Riester-Verträgen? Sitzen Sie auf einem Berg von Aktien, Edelmetallen oder Gold, oder ist es denkbar, dass Sie sich ein Erbe frühzeitig auszahlen lassen? Steht Ihr Geburtstag an, oder heiraten Sie, erhöhen Geldgeschenke ihr Budget.
Handwerklich begabte Häuslebauer erhalten eine Muskelhypothek. Das bedeutet: Falls Sie beim Bau oder beim Renovieren mit anpacken, lässt sich der Baukredit senken, denn Eigenleistungen erkennen die Banken als Eigenkapital an.
Steht die Summe fest, die Sie für den Immobilienkauf selbst als Eigenkapital aufbringen könnten, ziehen Sie davon noch einen Geldbetrag als Puffer ab.
Der zweite Schritt: die Haushaltsrechnung
Hinter diesem Begriff verbirgt sich nichts anderes als eine Gegenüberstellung der monatlichen Einnahmen und Ausgaben.
Zu den Einnahmen zählt das Nettoeinkommen der Familienmitglieder, die die Immobilie mitfinanzieren. Davon ziehen Sie die Ausgaben ab. Gehen Sie bei der Auflistung sorgsam vor, sodass Sie nichts vergessen.
Wie viel Geld brauchen Sie zum Essen und Trinken? Ziehen Sie zudem vom Einkommen die Kreditverpflichtungen, die Altersvorsorge und Kosten für Versicherungen, fürs Auto sowie für die Kleidung und Hobbys ab. Überlegen Sie genau, ob Sie noch andere Verpflichtungen haben.
Denken Sie auch die Strom- und Wasserkosten sowie an die Abfallgebühren. Denn diese bezahlen Sie auch an Ihrem neuen Wohnort. Notieren Sie auch die Kaltmiete der jetzigen Wohnung, auch wenn diese bald wegfällt.
Finanzexperten empfehlen, bei der Haushaltsrechnung unbedingt einen Puffer einzuplanen. Der Grund: Die Kosten für Versicherungen fallen bei Wohneigentum gewöhnlich höher aus. Stellen Sie sich vor, die Wasch- oder Spülmaschine ist defekt. Dann brauchen Sie Ersatz. Auch für solche Szenarien brauchen Sie eine Reserve.
Auf der sicheren Seite sind Sie, wenn Sie zusätzlich die Familienplanung berücksichtigen. Was passiert, wenn ein Verdiener, für kurze oder lange Zeit ausfällt?
Ein letzter Blick: Haben Sie an alles gedacht? Wenn ja, wissen Sie jetzt, wie hoch Ihr Finanzierungspotenzial ist.
Was fangen Sie jetzt damit an? Denn noch wissen Sie nicht, wie viel Immobilie Sie für dieses Geld bekommen. Um dies herauszufinden, steht im nächsten Schritt die Berechnung der maximalen Darlehenssumme an.
So errechnen Sie die maximale Darlehenssumme
Die maximale Darlehenssumme entspricht der Summe an Fremdkapital, die Sie als Kreditnehmender höchstens aufnehmen können. Was verstehen die Finanzexperten darunter?
Laut dem Baufi24 Baufinanzierungsrechner ist die gängige Formel für das maximale Baufinanzierungsdarlehen:
In welcher Höhe Sie ein Darlehen erhalten, hängt zudem von Ihrem Alter ab. Je jünger Sie sind, desto geringer ist die Gefahr, dass Sie das Darlehen nicht mehr zurückzahlen können. Banken gehen nämlich davon aus, dass Ihr Einkommen im Rentenalter niedriger ausfällt. Damit steigt das Ausfallrisiko der Geldhäuser. Aus diesem Grund müssen ältere Darlehensnehmer mit höheren monatlichen Tilgungsraten rechnen.
Doch es gibt beim Immobilienkauf oder beim Hausbau noch mehr zu bedenken.
Die maximale Darlehenssumme entspricht nicht dem Immobilienpreis, den Sie sich leisten können
Warum ist das so? Stellen Sie sich vor, Sie sind jünger als 40 Jahre. Ihr Eigenkapital beträgt 150.000 Euro. Monatlich könnten Sie 1.000 Euro aufbringen, um das Darlehen und die Zinsen zu zahlen. Sind zudem die Zinsen niedrig, ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass Ihnen die Bank ein Darlehen von 350.000 Euro gewährt.
Falls Sie nunmehr glauben, dass Sie sich eine Immobilie zu diesem Preis leisten können, liegen Sie falsch. Denn was Sie noch berücksichtigen sollten sind die Nebenkosten, die beim Kauf oder Bau einer Immobilie anfallen.
Kaufen Sie sich ein Haus, fällt Grunderwerbssteuer an. In Nordrhein-Westfalen beträgt diese 6,5 Prozent der Kaufsumme. Andere Bundesländer verlangen lediglich 3,5 Prozent.
Zudem zählen die Maklergebühren zu den Nebenkosten. Teilen Sie sich diese mit dem Verkäufer, bleiben für Sie Kosten in Höhe von 3,57 Prozent des Kaufpreises über. Tragen Sie die Kosten allein, zahlen Sie die üblichen sieben Prozent an Gebühren für den Makler.
Für die Notar- und Grundbuchkosten kalkulieren Sie 1,5 bis zwei Prozent der Kaufsumme ein. Beim Hausbau empfehlen Experten, auch die Kosten für die Baugenehmigung in die Kalkulation einfließen zu lassen. Bauen Sie Nordrhein-Westfalen, betragen die Gebühren mindestens 500 Euro für ein normales Einfamilienhaus.
Für die Erschließungskosten sollten Sie mehrere Tausend Euro einkalkulieren. Weitere Kostenfaktoren sind die Versicherungen. Dazu zählen die Grundstücks- und Gebäudehaftpflicht, die Rechtsschutzversicherung und die Bauherrenhaftpflicht-Versicherung.
Zuletzt fallen noch die Umzugskosten an. Deren Höhe ist individuell. Denn diese hängt von der Menge des Umzugsguts ab und ob Sie ein Umzugsunternehmen beauftragen. Hierbei kann sich ein Vergleich auszahlen. Übernehmen Sie selbst einige der Aufgaben, senken Sie damit die Kosten.
Wie hoch ist der maximale Immobilienpreis, den ich mir leisten kann?
Um den maximalen Immobilienpreis zu berechnen, beginnen Sie mit dem von Ihnen errechneten Eigenkapital. Dazu addieren sie die maximale Kredithöhe und subtrahieren die Kaufnebenkosten.
Fazit
Wie viel Immobilie Sie für Ihr Geld bekommen, hängt von den regionalen Immobilienpreisen ab. Einfluss auf die maximale Darlehenssumme nehmen Ihr monatliches Einkommen, Ihr Alter sowie die Höhe Ihres Eigenkapitals. Um herauszufinden, wie viel Immobilie Sie sich leisten können, helfen die im Internet angebotenen Budgetrechner.